Método de pagamento diverso não descaracteriza contrato para fins de aplicação da Súmula 308

A mera existência de compensação como meio de pagar uma parte significativa do preço de um imóvel não é suficiente para excluir a incidência de Precedente 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Com esse entendimento, a Terceira Câmara do Tribunal manteve um apelo ao consumidor e, aplicando a súmula, descartou a oposição da hipoteca a ele. O colegiado determinou que o tribunal competente procedesse à decisão das demais questões do processo, decidindo sobre a outorga da escritura e o eventual direito da instituição financeira de receber o saldo remanescente.

Neste caso, o consumidor assinou um contrato de compra e venda de um apartamento com a construtora e, através do fornecimento de materiais e serviços, pagou 90% do valor da propriedade. A construtora tinha um registro hipotecário da unidade junto à instituição financeira e, devido a problemas financeiros, abandonou o trabalho.

O consumidor entrou com uma ação contra o banco para pagar a hipoteca. Ele alegou que ele ainda não foi imitado, nem foi capaz de pagar o saldo devedor, porque ele não conseguiu localizar os representantes do construtor e não pôde concordar com o banco sobre o pagamento do saldo remanescente.

Em primeira e segunda instância, a reclamação foi rejeitada com o fundamento de que não era um contrato de compra e venda, uma vez que o fornecimento de materiais e serviços como forma de pagamento era um presente em pagamento, e a regra do Precedente é inaplicável. para o caso. 308

Finalidade

Segundo o ministro Marco Aurélio Bellizze, relator, é relevante verificar se o caso em discussão se refere ao desenvolvimento imobiliário, cuja construção foi financiada e a unidade efetivamente negociada entre as partes com a intenção de transferir a propriedade.

"A teleologia do instituto é apenas a proteção de negócios de boa-fé em imóveis construídos ou em construção; a mera existência dessas circunstâncias factuais é o que atrai a mitigação de hipotecas no mercado de desenvolvimento imobiliário".

Para o relator, não há como descartar a aplicação da súmula com o entendimento de compra e venda incompatíveis.

"É indiscutível que uma parte significativa do preço foi liquidada por causa do crédito anteriormente existente e também devido ao trabalho. É, portanto, o instituto de compensação, e não a doação em pagamento", explicou Bellizze.

O ministro ressaltou que, mesmo se referindo ao pagamento em espécie, "o objeto do contrato não seria a prestação de garantia, muito menos a mudança da ordem jurídica de preferência de crédito, mas de extinção da dívida pela transferência". de propriedade da propriedade em si mesma ".

A situação factual, segundo o ministro, mostra que o objetivo final era a transferência da propriedade do imóvel.

"O fato de que o pagamento de uma parte significativa do preço para a aquisição do imóvel não é em dinheiro (e o pagamento do preço com outros bens não é incomum neste mercado), além de não implicar uma alteração necessária do contrato. classificação, não é suficiente para deslocar a finalidade do negócio praticado – transferência de título de propriedade ".

O relator lembrou que, no momento da emissão do Precedente 308, havia demandas comuns decorrentes da aquisição de imóveis em construção, que, após o pagamento substancial ou mesmo integral do preço ajustado, nem sequer integravam o comprador. patrimônio devido à execução. da hipoteca anterior.

"Nesses casos, o STJ considerou que restringia os efeitos da hipoteca ao comprador, porque as instituições financeiras, ao financiar obras imobiliárias, estavam plena e inequivocamente cientes do destino das unidades construídas, ou seja, a venda a terceiros suporíamos que a venda dessas unidades poderia ser prejudicada pelo próprio contrato de financiamento. "

Leia o julgamento.